Analizując rynek nieruchomości w Warszawie w 2024 roku, można zauważyć pewne ciekawe trendy dotyczące cen mieszkań. Rok ten przyniósł niewielką ilość lokalizacji, gdzie ceny nowych mieszkań spadały poniżej 9000 zł za metr kwadratowy. Wyjątkiem były obszary na północnej Białołęce w pobliżu ulicy Kobiała oraz południowy Wawer w okolicach ulicy Rejowieckiej, gdzie ceny kształtowały się między 5000 a 7000 zł za metr kwadratowy. Może to wynikać z faktu, że ceny tych mieszkań były ustalane z deweloperami na wczesnych etapach inwestycji, co wskazuje na przynależność do rynku pierwotnego, obejmującego wyłącznie gotowe mieszkania.
Różnice w obrazowaniu cen na rynku wtórnym
Porównując mapy cenowe mieszkań z rynku pierwotnego i wtórnego, dostrzegamy istotne różnice. Mapa rynku wtórnego obejmuje większy obszar, co widać na przykładzie Ursynowa. W tym rejonie transakcje dotyczące mieszkań z okresu PRL-u zajmują znacznie większe terytorium niż te, które dotyczą nowych inwestycji deweloperskich. Różnice te wskazują na fakt, że ceny mieszkań używanych w Warszawie są często wyższe niż nowych, co nie zawsze znajduje odzwierciedlenie w danych statystycznych.
Analiza cen mieszkań w Warszawie
Zjawisko różnicy cen między rynkiem pierwotnym a wtórnym można wyjaśnić analizując dane dotyczące przeniesień własności gotowych mieszkań. W latach 2021-2024 na warszawskim rynku pierwotnym tylko 10-20% oferty stanowiły gotowe mieszkania, większość transakcji dotyczyła lokali w budowie. Dlatego też ceny widoczne na mapach z 2024 roku często bazują na umowach deweloperskich podpisanych w latach 2021-2023.
Ograniczenia danych z Rejestru Cen Nieruchomości (RCN)
Mimo wartościowych informacji, które dostarczają dane RCN, należy zwrócić uwagę na ich ograniczenia. Eksperci wskazują na niedostosowanie przedziałów cenowych do aktualnych realiów. W szczególności zaleca się usunięcie przedziału poniżej 5000 zł/m kw., a także wyodrębnienie segmentu mieszkań w cenach od 20 000 do 25 000 zł/m kw. Warszawa wyróżnia się pozytywnie na tle innych miast pod względem prezentacji danych z RCN, choć tempo ich aktualizacji pozostawia wiele do życzenia. Planowane zmiany ustawowe, zwalniające wnioskodawców z opłat za dostęp do danych, raczej nie rozwiążą problemu.
O autorze
